Pengembang properti dapat menggunakan pembiayaan lelang untuk membeli properti dengan harga kurang dari nilai pasar dari penjual yang termotivasi. Bahkan mungkin cocok untuk pengembang atau investor yang tidak berpengalaman.
Lelang dapat menjadi pilihan yang layak bagi pengembang berpengalaman dan pengusaha properti yang ingin membeli properti di bawah nilai pasar. Membeli dengan harga yang tepat dapat berarti perbedaan antara untung dan rugi dalam situasi apa pun, apakah itu flip, perbaikan dasar, atau perbaikan atau pengembangan yang lebih substansial.
Namun, lelang mungkin merupakan pendekatan yang lebih berisiko untuk membeli properti daripada saluran yang sudah ada, karena properti dilelang dalam batas waktu yang singkat, sehingga Anda hanya punya sedikit waktu untuk melakukan penelitian dan uji tuntas yang diperlukan.
Teruslah membaca untuk menemukan lebih banyak tentang keuangan lelang. Kami memiliki banyak ide bermanfaat untuk pengembang properti, serta beberapa tip khusus untuk membeli properti di lelang.
Apa definisi dari pembiayaan lelang?
Mengangkat tangan Anda dan menawar properti senilai ratusan ribu pound adalah hal yang menakutkan bahkan bagi juru lelang berpengalaman. Jika Anda memenangkan pelelangan, Anda biasanya akan diminta untuk membayar deposit yang tidak dapat dikembalikan pada hari penjualan, dengan sisanya harus dibayarkan dalam waktu 28 hari.
Akibatnya, lelang memiliki jadwal yang jauh lebih pendek daripada jenis akuisisi properti lainnya, dan kecuali Anda adalah pembeli tunai, mengumpulkan dana tepat waktu mungkin sulit, bahkan jika Anda memiliki banyak ekuitas yang belum dimanfaatkan di seluruh portofolio Anda. Meskipun pembiayaan properti lelang adalah solusi fleksibel yang dapat disesuaikan untuk memenuhi persyaratan unik, konsep dasarnya adalah Anda akan memasuki ruang lelang dengan prinsip kesepakatan (AiP) – dan dengan demikian menetapkan anggaran dan kriteria – sebelum menawar.
Apa itu pembiayaan lelang dan bagaimana cara kerjanya?
Dengan harga rata-rata yang diminta di Inggris mendekati £350.000 dan menyaksikan pertumbuhan bulanan tercepat dalam 20 tahunbahkan deposit 10% mungkin merupakan jumlah uang yang besar. Pembiayaan lelang properti dapat membantu Anda dalam berbagai cara, bahkan sebelum pelelangan terjadi. Anda dapat mengatur terlebih dahulu pinjaman properti Anda menggunakan pembiayaan lelang sehingga Anda tahu persis berapa banyak yang dapat Anda belanjakan dan jenis properti apa yang akan dibiayai pemberi pinjaman sebelum palu jatuh. Berikut cara kerja pembiayaan lelang:
Langkah 1: Penelitian dan perencanaan
Langkah pertama dalam memperoleh pembiayaan lelang adalah menentukan jenis properti yang ingin Anda tambahkan ke portofolio Anda, diikuti dengan mencari tempat lelang untuk dihadiri. Kemudian Anda dapat membuat daftar rumah yang Anda minati dari lelang itu dan menyerahkannya kepada broker atau pemberi pinjaman. Jika Anda tidak memikirkan pialang atau pemberi pinjaman, kunjungi BridgingLoan.Org.Uk, yang menyediakan direktori gratis pialang dan pemberi pinjaman bridging finance Inggris. Anda mungkin juga bertanya di rumah lelang tempat Anda berpikir untuk menawar untuk melihat apakah pemberi pinjaman keuangan lelang menawarkan pinjaman kepada pembelinya.
Kiat untuk sukses: Pertimbangkan di mana kemungkinan Anda akan melihatnya sewa dan hasil modal terbaik jika Anda ingin berinvestasi di properti residensial sebagai Buy-to-Let (BTL). Untuk menghindari pembelian BTL secara tidak sengaja di lokasi yang tidak menarik, ada baiknya juga untuk hanya membeli di lokasi yang Anda kenal.
Langkah 2: Kesepakatan berprinsip
Langkah selanjutnya adalah menyelesaikan proses persetujuan sementara pemberi pinjaman, yang mencakup memberikan informasi pribadi seperti nama lengkap Anda, tanggal lahir, alamat saat ini, dan riwayat alamat tiga tahun.
Anda juga harus memberikan informasi tentang properti yang Anda rencanakan untuk digunakan sebagai jaminan, seperti nilai pasar terbukanya, ekuitas yang dapat diakses, dan apakah properti itu gratis dan jelas atau dibebani oleh hipotek atau pinjaman lainnya. Dalam skenario ini Anda bisa mendapatkan gambaran yang tepat tentang pinjaman maksimum yang bisa Anda dapatkan dengan keamanan ini, serta biaya dan biaya pinjaman. Pemberi pinjaman juga harus cukup yakin bahwa pinjaman itu sehat.
Prosesnya sedikit lebih rumit jika Anda berencana untuk menggunakan properti yang Anda beli di lelang sebagai jaminan. Anda akan ditanya tentang harga pembelian yang diharapkan, nilai pasar terbuka, dan apakah Anda ingin memperbarui atau merenovasinya, serta perkiraan biaya. Semua angka ini dapat berubah, sehingga pemberi pinjaman tidak mungkin memberikan jaminan apapun mengenai perjanjian selain bahwa pinjaman ‘pada prinsipnya’ bekerja.
Jika Anda tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang properti setelah meninjau detailnya, langkah selanjutnya adalah mendapatkan paket hukum. Untuk menghindari kejutan yang tidak menyenangkan, sebaiknya pengacara Anda mengevaluasinya setelah diterima.
Anda harus memeriksa propertinya, dan jika Anda bukan seorang profesional real estat, Anda harus membawa seseorang bersama Anda dalam kunjungan situs. Ingatlah bahwa penilai akan datang ke properti untuk menyiapkan laporan penilaian bagi pemberi pinjaman Anda, jadi masuklah dengan pikiran terbuka dan tanyakan pada diri Anda, “Di mana masalahnya?” Periksa properti secara menyeluruh dari struktur atap ke balok lantai ke bagian dalam, cari asbes, bukti jamur, lembab, penurunan tanah, dan knotweed Jepang di taman.
Bukan hanya properti yang perlu dilihat; itu juga lokasinya. Periksa fasilitas lingkungan, seperti apakah properti itu dekat dengan jalan utama, persimpangan yang ramai, bandara, tambang, atau tempat pembuangan sampah, dan apakah kawasan itu memiliki sekolah yang bagus.
Ini juga merupakan ide yang baik untuk memikirkan berapa banyak pengalaman yang Anda miliki. Pengembang properti dengan rekam jejak proyek yang sukses secara signifikan lebih mudah untuk dipinjamkan dari sudut pandang pemberi pinjaman karena risikonya berkurang. Meskipun dimungkinkan untuk memperoleh pembiayaan tanpa banyak keahlian, jika Anda baru dalam pengembangan properti, kemungkinan besar Anda akan diminta untuk memberikan keamanan tambahan.
Anda juga mungkin diminta untuk memberikan informasi tambahan, seperti penghasilan Anda, riwayat kredit dan nilai kredit saat ini, serta kebiasaan pengeluaran Anda. Tidak ada dokumentasi pendukung yang diperlukan saat ini; namun, Anda akan diminta untuk menunjukkan bukti dari informasi yang diberikan nanti. Tidak perlu dikatakan lagi bahwa ketika memberikan data kepada pemberi pinjaman, Anda harus selalu seakurat mungkin. Jika ada inkonsistensi dalam informasi yang Anda berikan, mereka akan ditemukan melalui pemeriksaan uji tuntas nanti, yang membahayakan pinjaman Anda.
Langkah 3: Tempatkan tawaran dan menangkan
Anda akan tahu berapa banyak uang yang harus Anda tawar pada hari lelang, serta persyaratan properti yang nyaman untuk dipinjamkan oleh pemberi pinjaman. Kiat teratas: Tetap berpegang pada kriteria yang telah Anda setujui dengan pemberi pinjaman; jika Anda menawar lebih dari yang Anda mampu bayar, pemberi pinjaman tidak memiliki kewajiban untuk menyesuaikan kondisi atau kriteria. Misalnya, jika pada prinsipnya Anda memiliki kesepakatan untuk membiayai 80% properti dengan empat kamar tidur dengan harga jual £400.000, Anda harus mendanai sendiri kekurangan 20%, yaitu £80.000. Cukup menawar 10% di atas harga jual kemungkinan akan mengharuskan Anda untuk meningkatkan deposit yang perlu Anda masukkan ke properti sebesar £40.000 lagi – bukan tugas yang mudah.
Langkah 4: Menutup transaksi
Jadi, selamat telah menjadi pemenang lelang di lelang! Apa berikutnya? Anda harus segera membayar deposit 10%. Setelah itu, Anda tidak akan memiliki lebih dari 28 hari untuk membayar saldo yang belum dibayar. Bertindak cepat akan membantu Anda menghindari pengeluaran dan biaya yang tidak perlu, serta kemungkinan tidak dapat mengamankan uang tunai yang Anda perlukan untuk menyelesaikan akuisisi. Kiat teratas: Cepat bertindak; jika perjanjian pinjaman Anda gagal, semakin banyak waktu yang Anda miliki untuk mencari yang lain, semakin baik. Jika setiap peserta termotivasi, pendanaan lelang dapat diselesaikan dalam waktu tujuh hari, tetapi diperkirakan akan memakan waktu setidaknya sepuluh hari. Ingatlah bahwa jika Anda tidak menyelesaikan pembelian lelang Anda dalam jangka waktu 28 hari, deposit Anda akan hangus.
Langkah 5: Saat pinjaman lunas
Anda harus membayar kembali pinjaman Anda ketika waktunya habis. Ada berbagai pilihan untuk membayar kembali pinjaman. Penjualan properti atau pembiayaan kembali pinjaman menjadi perumahan standar atau hipotek buy-to-let adalah metode keluar yang umum. Jika Anda belum siap untuk melunasi pinjaman, Anda mungkin bisa mendapatkan bridging loan refinance.
Apakah mungkin untuk memperoleh properti komersial dengan pembiayaan lelang?
Ya, Anda dapat menggunakan pembiayaan lelang properti untuk membeli properti lelang komersial dan semi komersial. Sementara tingkat pembiayaan lelang dan kriteria pinjaman untuk properti komersial berbeda dari untuk rumah hunian, ada sejumlah pemberi pinjaman keuangan lelang spesialis yang akan meminjamkan properti komersial.
Apakah pembiayaan lelang merupakan pilihan terbaik bagi saya?
Jika Anda ingin membeli properti di lelang tetapi uang operasional Anda terkunci di ekuitas portofolio Anda, pembiayaan lelang properti adalah pilihan yang baik. Mungkin Anda memiliki sejumlah besar modal kerja di bank, tetapi Anda lebih suka menggunakannya untuk properti yang lebih diinginkan dengan prospek pengembalian yang lebih besar.
Ini juga merupakan ide yang baik untuk mempertimbangkan tingkat pengalaman Anda. Dari sudut pandang pemberi pinjaman, pengembang properti dengan rekam jejak proyek yang sukses secara substansial lebih mudah untuk dipinjamkan karena risikonya berkurang. Meskipun layak untuk memperoleh keuangan tanpa banyak pengalaman, Anda hampir pasti akan diminta untuk menawarkan keamanan lebih jika Anda baru dalam pengembangan properti.
Secara keseluruhan, pembiayaan lelang memungkinkan Anda untuk mendiversifikasi portofolio Anda bahkan jika sebagian besar dana Anda diinvestasikan di properti lain. Ini memungkinkan Anda untuk mengambil bagian dalam lelang real estat, yang merupakan salah satu cara paling mendebarkan untuk membeli rumah.